La rentabilidad bruta media está entre el 5 y el 8% en grandes ciudades y zonas turísticas. La neta, una vez descontados gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacíos) y la fiscalidad, suele quedar entre el 3 y el 5%. En ciudades secundarias los precios de compra son más bajos, lo que puede mejorar la rentabilidad.

IBI (0,4-1,1% del valor catastral), gastos de comunidad, seguro de hogar (300-600 €/año), mantenimiento ordinario y posibles reparaciones. En total suelen suponer entre el 20 y el 30% de los ingresos brutos del alquiler. Si hay hipoteca, añadid los intereses (deducibles fiscalmente).

Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Podéis deducir gastos de financiación, IBI, seguros, reparaciones y amortización del inmueble (3% del valor de construcción anual). Si es arrendamiento de vivienda habitual, existe una reducción del 50-60% sobre el rendimiento neto.

El turístico puede generar más ingresos brutos (2-3x el alquiler habitual en zonas de alta demanda) pero implica más gestión, tasas municipales, licencia turística, mayor desgaste y temporadas bajas. El de larga duración es más estable, tiene beneficios fiscales y menos fricción. Sin licencia turística no se puede hacer alquiler por días legalmente.

Los bancos financian hasta el 70% del valor de tasación en segunda vivienda (vs. 80% en primera). Necesitáis más entrada propia (30% + gastos) y los tipos pueden ser ligeramente más altos. Si ya tenéis hipoteca en la primera vivienda, el banco analizará vuestra carga de deuda total antes de conceder la segunda.