Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio de compra) × 100. Ejemplo: si compráis por 200.000 € y alquiláis por 900 €/mes (10.800 €/año), la rentabilidad bruta es el 5,4%. Es el dato que suele publicarse en portales inmobiliarios, pero no incluye gastos ni impuestos.

La rentabilidad neta descuenta todos los gastos: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, períodos de vacío y gestión. Estos gastos suelen suponer el 20-30% de los ingresos brutos. Si la bruta es 5,4%, la neta real suele quedar entre el 3,5 y el 4,5%. Con hipoteca, hay que restar también los intereses pagados.

Las ciudades con mejor rentabilidad bruta suelen ser las secundarias: Murcia, Lleida, Huelva o Jaén pueden ofrecer rentabilidades del 7-9%. Madrid y Barcelona dan menos rentabilidad (3-5%) porque los precios de compra son muy altos. Las zonas turísticas pueden compensar con alquiler vacacional, pero tienen más riesgos regulatorios.

Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Podéis deducir gastos de financiación, IBI, seguros, reparaciones y amortización del inmueble (3% del valor de construcción/año). Para alquiler de vivienda habitual existe una reducción del 50-60% sobre el rendimiento neto.

Sí. El alquiler turístico por días requiere licencia municipal. Cada ayuntamiento tiene su propia normativa y muchos han endurecido los requisitos o limitado las licencias nuevas (Barcelona, Madrid, San Sebastián...). Operar sin licencia puede suponer multas de varios miles de euros. Verificad la normativa local antes de invertir.